भारतातील शहरांमध्ये परवडणार्‍या दरात घर मिळणे दुर्मिळ असते हे सर्वश्रुत आहे. मुंबई आणि कोलकाता सारख्या शहरांत घरांच्या किमती आकाशाला जाऊन भिडल्या आहेत, आणि परिणामत: मध्यमवर्गीय कुटुंबांना वाजवी दरातील घरांच्या शोधात शहराबाहेरील क्षेत्रात जावे लागते आहे. मुंबई जवळील नवी मुंबई किंवा कोलकता जवळील राजारहाट, अशी "नवीन शहरे" विकसित झाली तर पायाभूत सुविधांवरील ताण कमी होईल, आणि त्याच बरोबर परवडणार्‍या किंमतीत घरे उपलब्ध होतील असे सर्वानुमत निर्माण होत आहे. पण खरंच नवीन शहरे निर्माण केल्याने ही उद्दिष्टे साध्य झाली आहेत? भारतीय तंत्रज्ञान संस्था, मुंबई मधील संशोधकांनी केलेल्या एका अभ्यासात असे दिसून आले की सरकारने ह्या क्षेत्रासाठी अनेक धोरणे निर्माण केली तरीही गृहनिर्माण बाजारातील वाढत्या किमतींमुळे मध्यमवर्गीय कुटुंबांचा घराचा प्रश्न सुटलेला नाही.
मुंबई सारख्या शहरात मोठ्या प्रमाणात लोक झोपडपट्टीत राहतात जिथे मूलभूत सुविधा उपलब्ध नसतात. वर नमूद अभ्यासाचे प्रमुख, प्राध्यापक अर्णब जाना म्हणतात, "अति जलद व अनियोजित शहरीकरणामुळे आणि गृह निर्माण विभाग घरांची मागणी पूर्ण करण्यात पुरेसा कृतीशील नसल्यामुळे भारतातील शहरांत अनौपचारिक वसाहती वाढत आहेत". 'सिटीस' नियतकालिकात प्रकाशित झालेल्या वरील अभ्यासात लेखक नमूद करतात की परवडणार्‍या घरांची टंचाई कमी करण्यासाठी व्यवहार्य उपाय म्हणून उप-शहरे विकसित करायची असतील तर त्यासाठी नियोजनात सुधारणा व्हायला हवी.
स्थलांतर करणार्‍या लोकांच्या वाढत्या संख्येमुळे घरांची वाढती मागणी आणि उपलब्ध घरांची मर्यादित संख्या अशी तफावत असल्यामुळे परवडणार्‍या घरांची टंचाई जाणवते आहे का? पण संशोधकांना असे दिसून आले की हे फक्त आंशिक रूपात खरे आहे. खरं तर, शहरात मोठ्या संख्येत घरे रिकामी असतात कारण खाजगी विकसकांची पुरवठा धोरणे विषम असतात. प्रामुख्याने उच्च उत्पन्न वर्गासाठी घरे बांधण्याकडे त्यांचा कल असतो.
प्राध्यापक जाना म्हणतात, "घरांची समस्या सोडवण्यासाठी अनेक सरकारी योजना राबवण्यात आल्या आहेत पण त्यांचा परिणाम समाधानकारक नाही. गृहनिर्माण क्षेत्रातील गतिकीमुळे शहरातील घरे परवडत नाही, आणि म्हणून घरे रिकामी राहतात". ह्याचा सर्वाधिक प्रभाव मध्यमवर्गातील कुटुंबांवर पडतो कारण बहुसंख्य सरकारी धोरणांसाठी ते पात्र नसतात आणि खाजगी विकसकांनी बांधलेली घरे त्यांना परवडत नाहीत.
नमुना म्हणून अभ्यासकांनी नवी मुंबई क्षेत्राचा अभ्यास केला. तिथे शहर व औद्योगिक विकास महामंडळ (सिडको) ने स्वस्त घरे बांधून दिली आहेत. नवी मुंबईची लोकसंख्या २० लाख पर्यन्त वाढेल असा अंदाज सिडकोने वर्तवला होता. मात्र २०११ मधील जनगणनेत शहराची लोकसंख्या फक्त ११ लाख आढळून आली. कोलकाता जवळील राजारहाट मध्ये पण वर्तवलेल्या अंदाजापेक्षा कमी लोकसंख्या आढळली. अपेक्षित आणि प्रत्यक्ष लोकसंख्येत तफावत असल्यामुळे दोन्ही शहरात अनेक घरे रिकामी राहिली. उप-शहरात अपेक्षित प्रमाणात लोकसंख्या नसण्याचे कारण सांगताना प्राध्यापक जाना म्हणतात, "उप-शहरात पर्याप्त आर्थिक संधी निर्माण करण्याची क्षमता नसल्यामुळे ती शहरे अपयशी ठरली". त्यांच्या म्हणण्यानुसार हे कुठल्याही मोठ्या शहराच्या बाबतीत घडू शकते.
मग, उप-शहरे यशस्वी करण्यासाठी काय करावे लागेल? संशोधकांच्या मतानुसार नियोजन ही गुरुकिल्ली आहे. सुयोग्य नियोजित शहर असेल तर शहरीकरणाचा ताण कमी होईल आणि त्याचबरोबर परवडणार्‍या घरांची टंचाई कमी होईल. संशोधक म्हणतात, "नागरिकांसाठी योग्य वातावरण निर्माण करण्याऐवजी 'शहरीकरण' म्हणजे फक्त कॉन्क्रिटीकरण असा समज असला तर शहरात असंतुलन निर्माण होऊ शकते आणि परिणामत: फक्त इमारती उरतील आणि त्यातील लोक दुसरीकडे निघून जातील".
पण उप-शहरे मोठा बदल घडवू शकतात ह्याबद्दल संशोधक आशावादी आहेत. प्राध्यापक जाना म्हणतात, "नवीन शहरांचे योग्य नियोजन केले तर घरांची मागणी आणि उपलब्धता ह्यातील तफावत खूप मोठ्या प्रमाणात कमी होऊ शकेल आणि दीर्घकाळात घरांच्या किमती पण कमी होतील". प्रत्यक्षात संशोधकांना असेही दिसले की मागील काही वर्षात काही खाजगी विकसक स्वस्त घरे बांधण्याकडे आपले लक्ष केन्द्रित करत आहेत.
संशोधकांच्या मते शहरात परवडणार्‍या घरांची टंचाई कमी करण्यासाठी जमीन व घरांची सट्टेबाज खरेदी-विक्री नियंत्रित केली पाहिजे, नवीन शहरांत स्वस्त घरे बांधण्यासाठी जागा नियोजित केल्या पाहिजेत, सार्वजनिक-खाजगी भागीधारी योग्य प्रकारे अंमलात आणली पाहिजे, आणि नवीन विकसित होणार्‍या भागात काही टक्के घरे ही स्वस्त दरात उपलब्ध असलीच पाहिजे असा नियम केला पाहिजे. असे केल्याने आपली उप-शहरे नक्कीच यशस्वी होतील.